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       兩年前，隨著不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值開始被高估，然后發(fā)現(xiàn)英國倫敦是地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)最高的城市。

　　這幾年來的不同之處在于，瑞銀財(cái)富管理公司最新的報(bào)告里列出了《全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》。從中可以看出全球最大的8個(gè)城市現(xiàn)在面臨著巨大的投機(jī)性地產(chǎn)泡沫。雖然長期的低抵押貸款利率顯然是房價(jià)快速上漲的罪魁禍?zhǔn)住５珳馗缛A、多倫多和悉尼的房產(chǎn)市場也都“光榮”地被列在了今年的榜單上。

　　哪些城市的泡沫大？

　　2016年時(shí)，多倫多的泡沫風(fēng)險(xiǎn)似乎是最大的。在瑞銀財(cái)富管理公司發(fā)布的全球地產(chǎn)泡沫指數(shù)中，巴黎、舊金山、洛杉磯、蘇黎世、法蘭克福、東京和日內(nèi)瓦的房產(chǎn)估值正被拉高。與之形成對比的是，今年，波士頓、新加坡、紐約和米蘭的房地產(chǎn)市場似乎相當(dāng)有價(jià)值，而芝加哥的地產(chǎn)市場仍被低估，就像去年一樣。

　　在地產(chǎn)市場，價(jià)格泡沫是一個(gè)經(jīng)常出現(xiàn)的現(xiàn)象。資產(chǎn)價(jià)格泡沫是指資產(chǎn)價(jià)格（特別是股票和不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格）逐步向上偏離由產(chǎn)品和勞務(wù)的生產(chǎn)、就業(yè)、收入水平等實(shí)體經(jīng)濟(jì)決定的內(nèi)在價(jià)值相應(yīng)的價(jià)格，并往往導(dǎo)致市場價(jià)格的迅速回調(diào)，使經(jīng)濟(jì)增長陷于停頓的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。除非泡沫破裂，否則它的存在是無法被證明的。典型的跡象包括，房價(jià)與當(dāng)?shù)厥杖牒妥饨鸬拿撱^，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的扭曲，比如過度放貸。瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)基于這樣的模式，對房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評估。

　　正如瑞銀指出的那樣，歐洲央行人為的低利率政策使得抵押貸款的利率低于10年來的平均水平。過去10年抵押貸款利率的下降使得買房變得更加有吸引力，這也使得愿意買房的人變得越來越多。例如，在歐洲的一些城市中，公寓的年度使用成本（抵押貸款利息支付和攤銷）仍低于10年的平均水平，盡管其實(shí)際價(jià)格自2007年以來已上漲了30%。

　　只要供給不能快速增長，所謂的“超級明星城市”的房價(jià)就會(huì)與租金、人們的收入和全國范圍內(nèi)的價(jià)格水平脫鉤。當(dāng)然，在某種程度上，即使是人為的低利率也不能抵消每年10%-20%實(shí)際房價(jià)的上漲，這意味著每4至7年房價(jià)就會(huì)翻倍。

　　每年房價(jià)上漲10%，對應(yīng)的則是房價(jià)每7年翻一番，但這是不可持續(xù)的。可有人認(rèn)為，房價(jià)的上漲似乎是有道理的，原因有這些。首先，許多城市的融資條件現(xiàn)在比以往任何時(shí)候都更具吸引力。其次，全球中，富裕家庭數(shù)量的持續(xù)增長似乎使得這些富裕家庭對最具吸引力的住宅區(qū)有了需求。

　　在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，人們的期望往往是過高的。對上述趨勢的樂觀預(yù)測，將創(chuàng)造出更不切實(shí)際的幻想。然而，如果市場情緒變化或利率上升的話，那么調(diào)整幾乎是不可避免的。在過去，利率重入上行周期，幾乎總是引發(fā)地產(chǎn)市場的崩盤。此外，價(jià)格對國際資本流動(dòng)的依賴代表著不可估量的風(fēng)險(xiǎn)。

　　倫敦房價(jià)自金融危機(jī)以來首次下跌

　　而一些市場則已經(jīng)出現(xiàn)了過熱后的降溫跡象……

　　上周五公布的新數(shù)據(jù)顯示，倫敦房價(jià)第三季度出現(xiàn)自2008年至2009年年金融危機(jī)以來的首次下跌。這一數(shù)據(jù)突顯出英國脫歐引發(fā)的經(jīng)濟(jì)不確定性，以及更高的通脹。全國房價(jià)指數(shù)顯示，在截至今年9月的3個(gè)月里，倫敦的平均房價(jià)同比下跌了0.63%，至471761英鎊。相比之下，英國整體經(jīng)濟(jì)增長了2.25%。英國全國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家加德納（Robert Gardner）表示，英國南部地區(qū)的年增長率已放緩至其他國家的水平。他補(bǔ)充稱，倫敦的經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩。

　　在一段時(shí)間內(nèi)，倫敦房價(jià)的上漲速度比英國其他地區(qū)快得多，這一趨勢今年已迅速降溫。在2017年第一季度，倫敦平均房價(jià)上漲了5%，接下來的三個(gè)月里，房價(jià)上漲了1.2%。本周五公布的數(shù)據(jù)突顯出，脆弱的英國脫歐談判帶來的不確定性。尤其是倫敦，可能會(huì)受到英國脫離歐盟的影響。同時(shí)，消費(fèi)者的錢包受到通貨膨脹的影響，通貨膨脹比工資上漲得更快，這是由于英鎊貶值造成的。