樓市調(diào)控流下的 “金九”
近些年的重磅樓市調(diào)控政策集中在三個時間點(diǎn)：國慶長假、“小陽春”和歲末年初。而在最近4年，國慶長假期間的政策最為集中。樓市調(diào)控早已將傳統(tǒng)的淡旺季概念打破，調(diào)控成為對房地產(chǎn)市場的核心影響因素，傳統(tǒng)的季節(jié)因素、供應(yīng)周期等前提都已大大被弱化。
今年9月22-24日短短48小時內(nèi)，8個省會城市密集出臺加碼樓市調(diào)控的措施。隨后，陸續(xù)有城市加入。從政策的力度和密度來看，樓市調(diào)控似乎又掀起一波高潮。有業(yè)內(nèi)人士驚呼“9·30再現(xiàn)”。
此言不虛。自2014年的“9·30新政”算起，我國已經(jīng)連續(xù)四年在國慶節(jié)前夕出臺重磅房地產(chǎn)調(diào)控政策。若繼續(xù)往前追溯，2007年和2010年，監(jiān)管層同樣在9月末推出調(diào)控措施。
近十年來，針對樓市波動起伏變化，我國一度出臺各項(xiàng)調(diào)控政策，其中既有刺激，又有打壓，并已成為影響市場走勢的關(guān)鍵因素。從時間節(jié)點(diǎn)上看，重大調(diào)控政策似乎更愿意在國慶長假、傳統(tǒng)“小陽春”和歲末年初出臺。
專家認(rèn)為，這種規(guī)律的形成并非偶然，而是決策機(jī)制、市場變化、效果考量等因素的綜合結(jié)果。同時，其對市場的影響也不容忽視。
三個政策“密集期”
“9·30新政”的提法始于2014年。當(dāng)年9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，通過下調(diào)首付比例和貸款利率，對自住型需求進(jìn)行支持。這是2014年各種松綁政策中影響最大的一個。
2015年9月30日，央行、住建部、財(cái)政部發(fā)文調(diào)控樓市。除將非限購城市的最低首付比例下調(diào)至25%外，還推行住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)。這被視為第二次“9·30新政”。
2016年，全國性的調(diào)控政策并未出臺。但從9月末開始，熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺政策，對樓市進(jìn)行打壓。此輪始于北京的“9·30新政”，延續(xù)至國慶長假之后，超過20個城市出臺了調(diào)控措施。
若繼續(xù)向前追溯，還有兩次重要的政策出臺于長假前夕。
2010年9月29日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布調(diào)控樓市的“國五條”，除要求擴(kuò)大限購城市范圍外，還大幅提高了二套房的首付比例和貸款利率。
2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會出臺《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，即“9·27房貸新政”。該政策對首付比例和貸款利率進(jìn)行了上調(diào)。
梳理針對房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)重大調(diào)控措施，其出臺時點(diǎn)似乎有規(guī)律可循。除“金九銀十”期間外，另一個傳統(tǒng)旺季“小陽春”（3-5月）也是高發(fā)期。
2005年3月，國務(wù)院出臺調(diào)控樓市的八點(diǎn)意見，被稱為“國八條”；5月，七部委的細(xì)則推出，也即“新國八條”。2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會議推出包括“70/90政策”在內(nèi)的6條樓市調(diào)控措施，被稱為“國六條”。
經(jīng)過2008年的低迷后，樓市迅速升溫。2010年4月，“國十條”出臺，在信貸、稅收、住房保障、問責(zé)機(jī)制等多個方面調(diào)控樓市。
此后又有兩撥“小陽春”政策。2015年央行出臺“3·30新政”，同時下調(diào)公積金貸款和商業(yè)貸款最低首付比例。今年3月，以北京“3·17新政”開始，20多個熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺措施，對樓市進(jìn)行降溫。
還有部分調(diào)控政策出臺于歲末年初。如2008年12月末的“國十三條”、2010年1月的“國十一條”、2011年1月的“新國八條”，以及2013年2月的“新國五條”。
有業(yè)內(nèi)人士指出，2008年的市場低迷有國際金融危機(jī)等外部因素的影響，在此前后的調(diào)控政策相對密集，出臺時間點(diǎn)也較為分散。除此之外，近些年的重磅調(diào)控政策仍然集中在上述三個時間節(jié)點(diǎn)：國慶長假、“小陽春”和歲末年初。最近4年，國慶長假期間的政策最為集中。
取決于決策機(jī)制
樓市調(diào)控為何總在這些時間點(diǎn)出臺？按照北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志的說法，這與監(jiān)管層的決策機(jī)制有關(guān)。
“高層部署全年的經(jīng)濟(jì)工作，有兩個主要節(jié)點(diǎn)：一是每年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，二是次年3月的‘兩會’政府工作報(bào)告?！标愔鞠?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在這兩個節(jié)點(diǎn)上，監(jiān)管層通常都會對房地產(chǎn)市場做出部署，且基調(diào)較為一致。
陳志認(rèn)為，當(dāng)年年末直至次年上半年出臺的樓市調(diào)控政策，基本都是遵照上述兩個會議的精神而行。但具體的出臺時間和政策力度，要視市場情況而定。
他表示，若市場過冷或過熱，調(diào)控需求較為緊迫，政策會在中央經(jīng)濟(jì)工作會議后出臺，也即歲末年初；若調(diào)控需求存在，但并不緊迫，則會在“兩會”后出臺，也即3-5月的“小陽春”期間。
市場走勢對調(diào)控的影響不容忽視。2010年3月15日，“兩會”結(jié)束次日，北京一天內(nèi)拍出三塊高價(jià)地，且全由央企獲取。3天后的18日，國資委就出臺央企“退房令”。一個月后的4月17日，“國十條”推出，力度之嚴(yán)在當(dāng)時堪稱前所未有。
下半年出臺的政策，則源于另一套機(jī)制。陳志表示，監(jiān)管層通常在8月對年初以來的市場做出研判，“這期間的調(diào)研和座談會比較密集”。按照這個時間周期，若有調(diào)控的必要，政策就會在9月和10月出臺。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也持類似觀點(diǎn)，她認(rèn)為，“到9月份，對當(dāng)年樓市就有了相對清晰的判斷，該救市還是抑市也有了明確的方向?！?
之所以集中在“十一長假”期間（通常在長假之前）出臺，或許還有一重考慮。郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，長假期間，公眾對樓市的關(guān)注度不高，政策出臺后會面臨一個相對冷靜的緩沖期。若是抑制性政策，則會有效阻斷“金九銀十”的常規(guī)營銷節(jié)奏，效果較為顯著。
事實(shí)上，正是由于上述特征的存在，樓市調(diào)控早已將傳統(tǒng)的淡旺季概念打破?！拔乙恢辈徽J(rèn)同‘小陽春’和‘金九銀十’的概念，如果是營銷說辭還可以理解，若作為市場研究的依據(jù)就不可取了?！标愔菊f，最近十幾年來，房地產(chǎn)市場的冷和熱主要由調(diào)控所決定，傳統(tǒng)的季節(jié)因素、供應(yīng)周期等前提都已大大被弱化。
業(yè)界通常將上述現(xiàn)象稱為“政策市”。公開數(shù)據(jù)顯示，過去幾年間，很多城市的月度銷售高點(diǎn)并不出現(xiàn)在傳統(tǒng)旺季，而往往在7月、8月和11月、12月等所謂淡季。
陳志表示，刺激性政策通常有3-4個月的作用周期，其對市場的支撐是一個相對緩慢的過程；某些打壓性政策則往往立竿見影。因此，要判斷市場走勢，除考慮各地落地政策的出臺時間和力度外，也需結(jié)合上述特點(diǎn)。
就今年的市場而言，受訪者一致認(rèn)為，在連續(xù)打壓政策下，“金九”已經(jīng)褪色，10月的市場同樣難言樂觀。年末房企因沖擊業(yè)績的需要，或許會放量銷售，但恢復(fù)至上半年的交易量幾無可能。
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