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    未來(lái)三四線(xiàn)房?jī)r(jià)不下跌成為政府新底線(xiàn)之一，因?yàn)檫@與金融體系不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)直接關(guān)聯(lián)。

這是興業(yè)證券的觀點(diǎn)。在近日的研報(bào)中，興業(yè)證券稱(chēng)，本輪三四線(xiàn)去庫(kù)存的方式在加杠桿，2016年，棚改、按揭和公積金貢獻(xiàn)了三四線(xiàn)房地產(chǎn)74%的銷(xiāo)售金額，而今年杠桿的比例依舊高企。

高杠桿隱含了對(duì)銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)，很大程度上限制政府和金融系統(tǒng)未來(lái)行為；三四線(xiàn)房?jī)r(jià)周期屬性大幅度減弱。

去庫(kù)存必須進(jìn)行到底，否則為了去庫(kù)存加的如此高的杠桿會(huì)面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。所以，興業(yè)證券認(rèn)為，加杠桿會(huì)持續(xù)，去庫(kù)存要進(jìn)行到底，三四線(xiàn)銷(xiāo)售和房地產(chǎn)投資中短期都有支撐。

加杠桿去庫(kù)存

2016年，4.72 萬(wàn)億的三四線(xiàn)銷(xiāo)售金額中，3.47萬(wàn)億是貨幣加的杠桿，比例高達(dá)74%。

興業(yè)證券指出，在3.47萬(wàn)億的杠桿中，棚改貨幣化的 0.56 萬(wàn)億負(fù)債讓居民用當(dāng)前住房財(cái)富立即償還了，但剩下 3.04 萬(wàn)億是要居民用未來(lái)財(cái)富去還本金和利息。

而去年3.47萬(wàn)億的杠桿，主要由三部分組成：

第一部分是棚改貨幣化資金。過(guò)去兩年這部分資金快速增長(zhǎng)，成為三四線(xiàn)去庫(kù)存重要一部分。它的本質(zhì)是央行通過(guò)PSL創(chuàng)造基礎(chǔ)貨幣。

第二部分是按揭。我們估算商業(yè)銀行 2016 年新增4.96萬(wàn)億總按揭貸款中， 一半投放在三四線(xiàn)城市，即2.48萬(wàn)億。

第三部分是公積金，估算三四線(xiàn)公積金2016年發(fā)放 5596.87 億。

來(lái)到2017年，這一杠桿比例依然非常高：

棚改支持力度不減，棚改貨幣化比例有望進(jìn)一步從去年的48%提升至今年的 60%左右。

商業(yè)銀行在三四線(xiàn)加按揭力度不減。今年上半年居民中長(zhǎng)期貸款同比增長(zhǎng)了 8%， 但是調(diào)控的核心城市按揭貸款同比金額大幅度下降，倒推可以得出三四線(xiàn)按揭上半年同比仍然保持較高增長(zhǎng)。

高杠桿隱含對(duì)銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn) 徹底限制政府和商業(yè)銀行

這一波三四線(xiàn)去庫(kù)存加了巨大杠桿，但是更為核心的是，有太多三四線(xiàn)居民首付比例較低，增加了風(fēng)險(xiǎn)。

雖然去庫(kù)存救了很多企業(yè)和銀行，銀行壞帳比率大幅度下降，但是這不代表銀行對(duì)于房?jī)r(jià)下跌承受能力增強(qiáng)。整體上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款并沒(méi)有降低，而是持續(xù)增加，并且按揭貸款過(guò)去二年半翻倍了。

系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)往往是邊際人群決定的。從美國(guó)次貸案例來(lái)看，金額小但首付成數(shù)低的三四線(xiàn)按揭值得關(guān)注。2008 年美國(guó)次貸危機(jī)，所有按揭違約率只有 4%，但是只占總貸款余額 25%的次級(jí)貸款斷供比率快速?gòu)?6年12月的 4.53%提升到 08年12月的 13.71%，引發(fā)了次貸危機(jī)。

所以，興業(yè)證券認(rèn)為，本輪去庫(kù)存方式未來(lái)大幅度限制政府和金融機(jī)構(gòu)行為，未來(lái)政策制定會(huì)非常謹(jǐn)慎，將極力避免三四線(xiàn)房?jī)r(jià)下跌。

而目前去庫(kù)存支持政策還要持續(xù)。本輪三四線(xiàn)如此大力度去庫(kù)存，一個(gè)原因是房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)的持續(xù)下滑，另一個(gè)原因是商業(yè)銀行按揭不良比例持續(xù)上升。

庫(kù)存去化目標(biāo)必須達(dá)到，如果不去化到底，后面金融系統(tǒng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)比 2014 年還大，非去庫(kù)存政策之本意。所以三四線(xiàn)地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資中期有支撐。

而三四線(xiàn)房?jī)r(jià)的周期屬性也在減少，去化周期持續(xù)降低。興業(yè)證券指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是中央政府地方政府 和開(kāi)發(fā)商三者博弈。地方政府和開(kāi)發(fā)商在增加土地和新開(kāi)工上沖動(dòng)強(qiáng)烈，所以土地和新開(kāi)工會(huì)比較好，但是在一定程度上會(huì)被約束，不會(huì)過(guò)度增加。