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      為遏制并懲處商辦項(xiàng)目開發(fā)過程中的違法違規(guī)行為，上海市近期積極開展商辦項(xiàng)目中“類住宅”亂象清理整頓工作。

　　5月18日，上海市規(guī)劃和土地管理局公布了閔行區(qū)綠地峰尚匯項(xiàng)目、浦江驛優(yōu)商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目，嘉定區(qū)D9空間項(xiàng)目、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目4個(gè)清理整頓典型案例。這4個(gè)項(xiàng)目因二次裝修中存在違法建設(shè)行為，且未完全整改，相關(guān)開發(fā)商將被處沒收違法收入和罰款的行政處罰。

　　5月20日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)顧金山對(duì)澎湃新聞（www.thepaper.cn)表示，此次類住宅清理整頓的原則是項(xiàng)目是否合法合規(guī)，目的是保護(hù)消費(fèi)者利益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，明確重點(diǎn)整治的對(duì)象是違法違規(guī)的開發(fā)商。

　　上海市住建委副主任馬韌指出，有一些商辦項(xiàng)目，開發(fā)商從獲得土地開始就按照住宅功能設(shè)計(jì)。通過使用陰陽圖紙，遮蓋住預(yù)留的管道（上下水、煙道等），向購房者虛假宣傳等手段，造成了一批批類住宅項(xiàng)目。而有一小部分購房者存在僥幸心理，相信了開發(fā)商的宣傳。

　　“對(duì)于配合清理整頓較好的開發(fā)商，政府會(huì)酌情處罰，甚至可以不處罰；情形嚴(yán)重又不配合清理整頓的，會(huì)視情況禁入市場(chǎng)?！瘪R韌透露，“此次整頓是長期的全面的，只有進(jìn)行時(shí)，沒有結(jié)束時(shí)間表，整頓過后如果類住宅現(xiàn)象反彈，政府不僅會(huì)對(duì)開發(fā)商從重處罰，還將把這類開發(fā)商納入誠信系統(tǒng)，工商、經(jīng)信、住建委都會(huì)備案?！?

　　違規(guī)物業(yè)中煤衛(wèi)設(shè)施通風(fēng)和采光均不理想

　　5月19日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）走訪了上海市閔行區(qū)政府，及上海市規(guī)劃和國土資源管理局公布的位于上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的2個(gè)清理整頓典型案例——綠地峰尚匯項(xiàng)目和浦江驛優(yōu)商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目。這兩個(gè)項(xiàng)目的出讓合同均約定土地用途為商辦，規(guī)劃批準(zhǔn)為商業(yè)辦公建筑。

　　從照片可以看到，廁所非常狹窄沒有通風(fēng)條件，4.5米的層高內(nèi)增加了插層，與拆除插層后相同大小的房間比，后者壓抑感全無。該公司總經(jīng)理張炯介紹，該項(xiàng)目?jī)?nèi)50-70平方米的房屋多有插層，此后會(huì)一一清理。項(xiàng)目共有500多戶，首批清理整頓的有41戶?！肮疽呀?jīng)認(rèn)識(shí)到后期的安全隱患，一定會(huì)根據(jù)整改標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)商辦結(jié)構(gòu)、功能”。張炯進(jìn)一步說，“公司為此建立了一套流程，完成清理后，會(huì)重新報(bào)區(qū)規(guī)土局復(fù)檢，合格后再對(duì)外交易?！?

　　澎湃新聞（www.thepaper.cn）了解到，上海市閔行區(qū)共有27個(gè)需要清理整頓的商辦項(xiàng)目：已入住的有12個(gè)項(xiàng)目，已銷售已竣工未入住的有4個(gè)，在建已銷售未竣工的有3個(gè)項(xiàng)目，在建未銷售未竣工的有8個(gè)項(xiàng)目。

　　開發(fā)商不能將責(zé)任推卸給業(yè)主

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，環(huán)節(jié)較多時(shí)間較長，包括地塊出讓、項(xiàng)目審批、施工監(jiān)督、竣工驗(yàn)收、交付使用等環(huán)節(jié)。

　　上海市規(guī)劃和國土資源管理局副局長王訓(xùn)國介紹，開發(fā)商往往在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，進(jìn)行二次裝修，給商辦項(xiàng)目增添居住功能，主要是增加插層、上下水管道、煙道等。此次上海市多部門聯(lián)合執(zhí)法，已掌握了完整的證據(jù)清單。

　　“開發(fā)商的二次裝修，違反了地塊最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)，違反了《城市規(guī)劃法》，是違法違規(guī)行為。”顧金山說。

　　以此次清理整頓的典型——嘉定D9空間項(xiàng)目為例，開發(fā)商上海錦如置業(yè)有限公司稱交付給業(yè)主的是毛坯房，由業(yè)主自己進(jìn)行二次裝修。

　　顧金山指出，這事實(shí)上是推卸責(zé)任給業(yè)主。如果業(yè)主進(jìn)行違規(guī)的裝修，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)阻止或向相關(guān)部門舉報(bào)。部分開發(fā)商默許甚至引導(dǎo)業(yè)主聯(lián)系相關(guān)的施工隊(duì)進(jìn)行違規(guī)裝修，都將視同開發(fā)商的違法違規(guī)。

　　上海錦如此次也是4個(gè)清理整頓典型案例中處罰金額最高的開發(fā)商，被沒收違法收入8741萬元、罰款101萬元。

　　先天不全，“類住宅”不是“住宅”

　　目前，上海市對(duì)商辦項(xiàng)目采取分類施策，進(jìn)行全面整頓。據(jù)了解，上海全市共有300多個(gè)類住宅項(xiàng)目有待清理整頓。

　　上海市閔行區(qū)規(guī)劃和土地管理局副局長姚群鳳介紹，對(duì)于已銷售已竣工未入住的項(xiàng)目，首先要拆除與商辦性質(zhì)不符的結(jié)構(gòu)和設(shè)施，包括未經(jīng)批準(zhǔn)安裝的煤氣管道、污水管、煙道，以及分表到戶的各類管道?！坝行╉?xiàng)目將原本公共區(qū)域的衛(wèi)生間等設(shè)施改裝成水表間，不管是戶內(nèi)還是戶外的部分都要整頓，直至恢復(fù)成原本的商業(yè)規(guī)劃、功能和結(jié)構(gòu)。”姚群鳳說。

　　姚群鳳對(duì)改建項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)詳細(xì)解釋道，商辦項(xiàng)目改成住宅使用，雖然表面看功能齊全，但“出生證明”——土地性質(zhì)、買賣合同上注明的依然是商辦性質(zhì)，“類住宅”并不是“住宅”。除了上下水、煤氣煙道改建后存在的消防安全隱患，無法遷入戶口，周邊沒有教育等生活設(shè)施規(guī)劃，用來辦公的住戶和用來居住的住戶還容易產(chǎn)生各類矛盾。《住宅建筑規(guī)范》規(guī)定，住宅配套公建應(yīng)包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等9大類。

　　根據(jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)5月17日發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》，對(duì)已售未交付入住的項(xiàng)目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改，由相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。對(duì)銷售中開發(fā)企業(yè)存在誤導(dǎo)行為的，要支持購房人依法維護(hù)合法權(quán)益。整改符合規(guī)定的項(xiàng)目中有剩余未售房源的，可繼續(xù)按商業(yè)辦公房屋對(duì)外銷售，同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持出租。

　　上海市住建委副主任馬韌強(qiáng)調(diào)，對(duì)于已銷售未交付的項(xiàng)目，政府支持業(yè)主依據(jù)合同維護(hù)自身權(quán)益。

　　對(duì)于購房者頗為關(guān)注的已入住商辦項(xiàng)目，姚群鳳表示，政府多個(gè)部門將在今后加強(qiáng)對(duì)居民使用的監(jiān)管，包括消防安全隱患、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等。這些項(xiàng)目如果沒有拆除居住功能，沒有恢復(fù)商業(yè)辦公功能則不能進(jìn)行交易。

　　上述《意見》規(guī)定，對(duì)已交付入住的項(xiàng)目，從嚴(yán)管控，相關(guān)信息記入房屋交易登記信息系統(tǒng)。開發(fā)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)整改責(zé)任以及房屋使用安全責(zé)任；各區(qū)要加強(qiáng)安全管理，督促開發(fā)企業(yè)開展消防安全等檢查，消除安全隱患。商業(yè)辦公房屋不得在人口戶籍、入學(xué)、 公用事業(yè)收費(fèi)等方面參照住房執(zhí)行。

　　馬韌進(jìn)一步解釋道，政府分類施策，對(duì)已交付入住的項(xiàng)目要宣講到位，要讓入住業(yè)主重視安全。由于商辦項(xiàng)目的性質(zhì)，沒有相應(yīng)的居委會(huì)等，很難對(duì)人口進(jìn)行有效管理。商辦項(xiàng)目與住宅的消防要求也有所不同，一旦發(fā)生意外，將由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。同時(shí)，沒有或已拆除插層的類住宅將被記入房屋交易登記信息系統(tǒng)，方便在交易時(shí)向購買者明示風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購房者的權(quán)益。

　　閔行區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人說，開發(fā)商為迎合市場(chǎng)策劃了“類住宅”廣告、宣傳，甚至裝修了樣板房，誤導(dǎo)了購房者。開發(fā)商已被沒收了違法收入和罰款，也制訂了相關(guān)退賠方案。

　　據(jù)了解，閔行區(qū)規(guī)土局對(duì)上海通盈置業(yè)有限公司處以沒收違法收入2968萬元、罰款56萬元的行政處罰；對(duì)上海復(fù)地驛優(yōu)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處以沒收違法收入1177萬元、罰款36萬元的行政處罰。

　　上海將取消公寓式辦公項(xiàng)目，從源頭上控制“類住宅”反彈

　　需要注意的是，此次清理整頓的類住宅項(xiàng)目，與公寓式辦公項(xiàng)目相比是有本質(zhì)區(qū)別的。

　　首先是合法性。為鼓勵(lì)小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)，上海曾在政策上扶持過公寓式辦公項(xiàng)目。公寓式辦公項(xiàng)目如果是按照國家設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)劃批準(zhǔn)要求來建造的，是合法的，但土地性質(zhì)依然是商辦性質(zhì)，并非住宅。但需要清理的商辦項(xiàng)目在規(guī)劃之初就沒有居住功能。

　　其次，公寓式辦公項(xiàng)目在套型上有嚴(yán)格的規(guī)定——大于150平方米，并且主要向小企業(yè)出售，本身還是辦公樓。但目前市場(chǎng)上違法違規(guī)的類住宅，歪曲了公寓式辦公項(xiàng)目的概念，主打的是50-70平方米的小套型，開發(fā)商宣傳的主要功能是“居住”，購買主體也非在工商登記的企業(yè)。

　　現(xiàn)階段，眾創(chuàng)空間在上海迅猛發(fā)展，對(duì)創(chuàng)業(yè)者來說，眾創(chuàng)空間在一定程度上更為節(jié)約成本，形式更靈活，漸有取代公寓式辦公項(xiàng)目之勢(shì)。據(jù)澎湃新聞了解，早在2011年，上海市規(guī)土局就已明文規(guī)定，開發(fā)商拿到土地后若未經(jīng)特別約定，不得建造公寓式辦公項(xiàng)目。

　　馬韌透露，“我們要在源頭上進(jìn)行管理，將來上海出讓的商辦土地將取消公寓式辦公項(xiàng)目。而公寓式酒店，也需要事先進(jìn)行約定?！睘榱嗽谠搭^上進(jìn)行把控，上海市規(guī)土局在今年4月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》，其中規(guī)定辦公用地的出讓合同中應(yīng)明確不得建設(shè)公寓式辦公；商業(yè)用地出讓合同中未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。